[책 리뷰] 나는 마트 대신 부동산에 간다 - 김유라 : 부동산 투자 입문 필독서
나는 마트 대신 부동산에 간다 - 김유라
요즘 부동산에 부쩍 관심이 늘면서.. 부동산 관련 서적들만 계속해서 읽어대고 있는 중이다. 원래 경제 관련 도서들은 별로 선호하지 않았는데 집을 사면서 모르는 것이 많을 수록 당할 수 (?) 있다는 생각이 들면서 여러 책들을 많이 찾아서 읽고 있다.
그 중 부동산에 관심이 많은 사람이면 꼭 한번 읽어 봐야한다는 김유라의 '나는 마트 대신 부동산에 간다'를 읽어보았다.
주부인 김유라 작가는 결혼 후 아이를 낳고 직장을 그만두며 전업주부가 되었는데, 뭔가 생산적인 일들을 하고 싶어서 아이를 낳고도 경제 관련, 부동산 관련 도서들을 손에서 놓지 않았고 돈을 알뜰 살뜰히 모아서 투자에 입문하였다고 나와있다.
책을 읽다 보면 얼마나 부동산에 대해 많이 공부했는지 여러 투자경험이 있는지를 알 수가 있었고 그녀의 열정을 엿볼 수 있었다. 경제적 자유를 가지기 위해서, 조금 더 나은 생활을 하고 더 나은 곳에서 살기 위해서, 살림에 보탬이 되기 위해서 투자를 하고 부동산을 보기 위해서 전국 곳곳을 돌아다니고, 직접 집을 고치고 리모델링하였다. 그런 그녀의 노하우를 이 책을 통해 배울 수 있어서 좋았다. 책이 출판된지 조금 오래되어서 지금 부동산 시장과는 조금 다르고 업데이트가 필요한 부분들이 분명이 있지만 그래도 사람의 심리는 잘 변하지 않는다고 전체적인 부동산의 흐름들과 팁들을 알 수 있어서 좋았던 것 같다 ㅎㅎ
나는 마트 대신 부동산에 간다! 부동산에 관심이 있거나 한번 도전해보고 싶은 사람들에게 추천하고 싶다 !
매수때 신경써야하는 것
1) 저평가 되어 있는가 (낮은 매매가)
2) 희소가치는 있는가 (평형, 입지)
3) 임대 수요는 풍부한가 (교통, 직주근접)
4) 주변에 예정된 신규 분양은 없는가 (입주 물량과 분양가격)
"아파트를 살때는 오르지 않을 것이라고 예상하는 사람의 아파트를 사라. 그래야 많이 깎을 수 있다. 반대로 오르리라고 생각하는 사람이 많을때 팔아라. 그래야 제값을 받을 수 있다"
그렇게 매일 너덧 시간씩 평생 텔레비전을 봤지만 내 인생은 전혀 달라지지 않았다. 하루에 광고를 수백개씩 본다고 카피라이터가 될 수 있는 것도 아니고, 아침 드라마에 일일 드라마, 수목 드라마 주말드라마까지 챙겨 본다고 드라마 대본을 쓸 수 있는 것도 아니다. 하지만 경제 공부는 매일 꾸준히 하면 분명히 인생이 달라진다. 오늘보다 내일 이해할 수 있는 용어가 훨씬 더 많아지고 1년 전에 어렵다고 덮어두었던 경제서를 오늘은 쉽게 읽을 수 있다.
나는 미래지향적이고 생산적인 일을 하고 싶었다. 아이를 어린이 집에 보낸 그 황금같은 시간을 몽땅 집안일에 쓰고 싶지 않았다. 그래서 청소는 30분 내로 뛰어다니면서 했고, 설거지도 시계를 봐가며 10분내로 해치웠다.
세계 경제가 서로 긴밀히 연결되어 어느 한 나라가 망하면 다 같이 망하는 시대가 되었다.
그리스 국채가 디폴트(채무불이행 상태)되네 마네 시끄러웠던 것은 그렇게 되면 그리스에 투자한 이들의 손해가 막대해지고 다른 나라에도 연쇄반응을 일으키기 때문이다.
미국이 금리를 옮기면 우리나타 투자 환경이 나빠지는 이유도 같은 맥락이다.
선진국일수록 경제 성장률이 낮고 금리도 낮다. (미국, 일본 : 제로금리)
그래서 은행에 돈을 맡겨도 이자수익을 얻을 수 없다. 그래서 선진국들의 자본이 개발도상국이나 소위 후진국으로 간다.
미국이 금리를 올리면 한국은 메리트가 없어진다. 미국에서 안정적인 수익을 얻을 수 있으니 굳이 리스크를 안고 한국에 투자할 이유가 없는 것이다. 해외 자금이 빠져나가면 국내 주식시장은 당연히 주가 폭락을 겪게 되고 주식시장에서 자금조달이 어려워져 기업이 경영난에 처하면 개인도 일자리를 잃는다. -> 1998년 한국의 IMF, 2008년 미국발 금융위기
부동산 : 대출을 받을 수 있다는 점이 매력적이다. 집을 사려고 은행에 가면 얼씨구나 하고 돈을 빌려준다.
부동산 경기가 실제로 어떻든 간에 부동산 투자는 사람들의 심리를 잘 읽어야 실패하지 않는다.
이를테면 자신이 거주하고 있는 지역이 살기에 무척 좋아 사람들이 선호하는 곳인데도 매매가와 비슷한 금액에 전세를 사는 사람들이 많다. 집값이 떨어질 것이라는 얘기를 여기저기서 수도 없이 듣기 때문이다. 하지만 그런 세입자들이 많을 수록 전세가가 폭등하고 매매가 역시 동반 상승한다.
세입자의 마음을 헤아릴줄 알아야 한다. 먼저 이해하고 한발 양보하고 낮은 자세로 세입자 대하기
사고싶어 안달이 났음을 만천하에 공개한 마당에 누가 깎아주겠는가.
지금은 집을 보러가서 아무리 맘에 들어도 웃지 않는다. 경직된 표정을 짓고 흠을 찾는다.
속으로는 한시라도 빨리 사고 싶어 마음이 조급한데 겉으로는 사고싶다는 티를 절대 내지 않는다.
부동산 투자는 심리다.
매도자는 가격이 오르지 않으리라고 생각해서 집을 팔고, 매수자는 오를 것으로 예상해서 집을 산다.
나는 대전에 살지만 서울 엉마들이 모인 커뮤니티에 들어가 직접 물어볼 수도 있다.
동대문구의 어느 동이 살기가 편한지, 노원구 학군은 어디가 좋은지 가보지 않고도 알 수 있다.
부동산은 사람이 살고 있기 때문에 대체재를 생산하기도 어려운 품목이다.
그래서 사용가치를 보고 투자하면 리스크가 매우 적다.
현장에서 고민할 필요가 없다.
나는 일단 분석을 끝냈으면 망설이지 않고 움직이다. 나쁜 물건은 오래도록 남아있지만 좋은 물건은 고민할 수록 놓칠 확률이 높다.
나는 아파트에만 투자한다. 여자가 가장 살고싶어하는 집이 아파트이기 때문이다.
아무리 입지가 좋아도 주변에 공급물량이 많으면 가격이 오르지 않을 수도 있다.
아파트 구매력은 어느 연령대가 가장 좋을까? 나는 30대의 구매력이 가장 좋다고 생각한다
어느곳이 수요가 가장 많을까? 엄마들에게는 전세로 잠깐은 살되 오래도록 살고 싶지는 않은 동네가 있고 빨리 돈을 모아 집을 사거나 높은 전세보증금을 주고라도 들어가 살고싶은 동네가 있다.
실거주는 중, 대형. 투자는 소형
20평대 아파트는 영원한 희소가치가 있다. 이제는 20평대 아파트를 잘 짓지 않으려 하기 때문이다. 요즘의 20평대 아파트는 방 3개에 욕실 2개짜리 확장형 구조로 30평대와 다를 바가 없다.
그중에서도 중, 대형 평수와 함께 있는 20평대 아파트를 선택해야 한다.
내 앞에 큰 평형의 아파트와 값비싼 아파트가 있다면 오르기도 수월하고 상승 여력도 더 있다.
지방 10평대 투자는 바람직 하지 않다.
이에비해 수도권의 역세권 10평의 아파트는 최근 전세가와 매매가가 무섭게 올랐다. 희소가치가 있다.
잘팔릴 아파트 : 불황기에도 꾸준히 매매가 이루어지는 곳.
아파트는 장기로 투자하는 곳이 아니다. 안팔리면 골치 아파진다.
(20년이 넘은 아파트에 투자하면서 30년을 바라보기에는 리스크가 너무 크기 때문이다. 전세 투자를 할때는 보통 2~4년을 보유하고 임대차 계약이 만료되는 시점에 매도한다 - 그 이유 : 임대차 계약기간이 남아 세입자가 살고 있는 상황이라면 그 집을 매수한 사람이 들어와 살 수가 없다. 이런 때는 상대를 투자자로만 한정해야 하는데 그렇게 해서는 좋은 가격을 받기 어렵다. 월세의 경우는 조금 다르다. 4년이상 장기투자하는 것이 좋다. 월세 수익률이 높을 수록 매매가 상승이 더딘것이 보편적이기 때문에 4년 이하로 보유했다가 팔고 또 사는 것은 의미가 없다. )
전세현황을 파악하라. 내 놓은 전세물량이 적다는 것은 이사 오는 사람들이 끊임없이 있다는 뜻이다. 전세가는 매매가와 비슷한 수준으로 높아야 한다. 그래야 높은 전세금을 감당하지 못하고 매매로 전환하는 수요가 생긴다. 전세가가 낮으면 실거주자들이 계속 전세로 살려한다.
저렴한 가격이라는 경쟁력으로 중층보다 탑층이 훨씬 저렴하다면 채광과 조망을 확보할 수 있는 탑층을 원하는 수요자도 분명히 있다.
팔기 힘든 녀석 2채를 사느니 똘똘한 녀석 1채를 사는 것이 훨씬 속 편하다.
냉정하고 객관적으로 판단하고 최고가로 팔겠다는 욕심을 버림으로써 자금의 흐름이 막히지 않게 하는 것이 중요하다
아파트 투자에서 미래가치를 평가하는 가장 중요한 요소는 개발 호재다.
= 인구 유입을 뜻한다.
대규모 산업단지의 증설이나 착공이 확실시될 때 1~2년 먼저 들어가서 투자하는 것도 한가지 방법이다.
월세투자를 목적으로 아파트를 고를때는 첫째도 두번째도 공실이 생기지 않는 곳을 선택해야 한다는 점을 명심해야 한다. 아무리 수익률이 높다고 한들 한 두달만 공실이 생겨도 치명타를 입는다. 따라서 월세를 몇만원만 낮추더라도 공실이 없게 하는 것이 임대인 입장에서는 훨씬 유리하다.
요즘은 투자자들이 몰리는 일부 지역과 입주물량이 매우 적은 지역을 제외하고는 대한민국 전체적으로 매매가 잘 되지 않는다. 전세자금대출때문이다.
나는 신규 아파트 공급 시세보다 50%까지 저렴한 20평대 아파트를 보면 무조건 수익률 분석을 해본다.거기서 가능성이 보이면 임대 물건 개수를 확인한 후 바로 매수한다.
신규 분양 아파트의 절반 가격이라면 하락의 여지보다는 상승의 여지가 더 많다고 볼 수있다.
다만 신도시가 생기거나 택지개발이 되어 아파트들이 들어서면 이야기는 달라진다. 주변에 입주 물량이 나오지 않는지 늘 확인해야 한다.
싼 아파트를 사서 예쁘게 리모델링하기
투자자에게 가장 좋은 대출 상환 방식은 고정금리, 3년 거치, 30년 상환이다.
대출을 많이 받을 수록 월세수익률과 매매 차익 수익률이 높아진다 (내돈이 들어가지 않기 때문이다)
매매가가 올랐을때 더 많은 대출을 받을 수도 있다.
개발 호재보다 수요와 공급이 중요하다
- 소문에 사고 뉴스에 팔라 (뉴스가 나오는 시점이라면 벌써 가격이 다 올라있을 확률이 높다)
물량이 많을때는 최소한 서른 곳의 중개소에는 내놓아야 한다.
부자들은 서민들이 차곡차족 저축한 그 돈을 낮은 금리로 빌려 부지를 매입해서 공장을 짓고 빌딩을 사서 사옥으로 짓는다.
나는 집값 상승을 확신하면서도 겉으로는 불안한 체 한다.
오를지 안오를지 모르니 급매 가격이 아니면 사지 않겠다고 딱잘라 말한다. 여러 채를 매수하고 싶다는 속내도 드러내지 않는다.
비록 초기 자본이 적어도 투자하고 싶은 마음이 간절하고 그 간절함을 전달 할 수 있다면 돈이 많은 투자자라도 더 좋은 물건, 더 좋은 기회를 얻을 수 있다. (작은 선물, 큰 소득)
가격 조정에 유리한 상황
1) 아파트를 분양받아 이사할때
2) 이혼 예정이거나 이혼한 집일때
3) 일시적 1가구 2주택자가 비과세를 위해 매도할때
4) 지저분한 집일때
5) 이민, 사망, 전세 만료전
* 한편 세입자가 미리 집을 구하지 않도록 당부하는 것도 잊지 말아야 한다
들어올 세입자가 먼저 정해지고 거기서 받은 보증금을 주면 그 돈으로 집을 구하러 가니는 것이 순서임을 잘 설명해야 한다. (들어올 세입자와 날짜가 맞지 않아서 골치아파짐)
전세 만기시 매도가 어려울때 : 조금만 기다려달라고 요청하고, 대출을 받아 이사를 가게 되면 그 이자는 대신 부담하겠다고 한다.